中古住宅

購入予算内で買える新築物件がない?中古物件の購入も視野に!

新築戸建の購入を検討して物件探しを始めましたが、やはりと言うか新築物件って高いですよね。

購入を検討している埼玉県、千葉県、神奈川県エリアでも2500万円+頭金(諸経費)程度で買える新地戸建物件は駅からも遠くなってしまうのが現実

ある程度立地も重視するならば中古物件の検討もありだと考えて、中古物件の購入も視野に入れて再検討をすることにしました。

でも中古物件探しの知識など持っていないので、全力で勉強中です。今回は中古物件について勉強中の素人が少しずつ学んだことをまとめていきたいと思います。

中古物件と新築物件の違いについて

中古物件を購入する場合は新築物件とはことなる部分があり、購入する私たちが注意する点がいくつかあります。

もし、希望の中古物件に出会えたとしても、状況によっては住宅ローンが組めない場合や購入後に大きな修繕費がかかるトラブルなどが起きる場合があるため中古住宅の注意点を十分に理解する必要がありそうです。

瑕疵担保責任と既存住宅瑕疵保険

中古住宅を購入する場合、売主が不動産業者かあるいは個人から購入することになります。

不動産業者の場合に瑕疵担保責任が2年間設けられていますが、個人から購入する場合には1〜3ヶ月後程度と期間が短くなっています。

一方新築物件の場合には、販売業者が瑕疵担保責任を10年間設けることが義務になっていますので、中古物件と新築物件では購入後の保証期間に大きな差があります。

しかし、これでは中古物件を買うのにリスクが高くなりすぎるため、一定の条件を満たせば既存住宅瑕疵保険に加入することも可能です。

住宅ローンの審査で資産価値が低く見積もられてしまう

中古物件の購入で物件の資産価値が低く見積もられてしまった場合に希望の融資額が借りられずに住宅ローンを組めないケースもあるようです。

また、現在の建築基準法に合わない物件や制限を超えて増築をしている場合、「幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」という接道義務に違反している物件では住宅ローンを組むことができません。

こういった注意点をしっかりと確認する為にも信頼のできる不動産仲介業者にお願いするようにしなと後々トラブルの基になりそうです。

住宅ローン控除が受けらない場合も

詳しくは後日また記事にまとめたいと思いますが、中古住宅を購入して住宅ローン控除を受ける場合には以下の条件を満たす必要があります。

新築と中古共通の条件

  • 床面積が50平方メートル以上であること
  • 自分が居住する住宅であること
  • 新築または中古住宅取得の日から6カ月以内に居住し、その年の12月31日まで継続して居住すること
  • 借入期間を10年以上の住宅ローンであること
  • 年収が3,000万円以下であること

中古住宅の購入の場合下記の条件もプラスになります。

中古住宅のみ

  • 鉄筋コンクリートなどで建てられた「耐火建築物」の場合は築25年以内
  • 木造などで建てられた「耐火建築物以外」の場合は築20年以内
  • 耐震基準適合証明書を取得する
  • 住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得する
  • 既存住宅売買瑕疵保険に加入する

条件を満たす為に必要な検査や既存住宅売買瑕疵保険の費用も追加で発生するため、中古住宅の売買実績が方法な仲介業者をしっかりと見極める必要があります。

新築は住宅の固定資産税が軽減

新築を購入した場合にのみ固定資産税の軽減措置を受けることができますが、中古物件の場合には固定資産税の軽減措置を受けることができません。

しかし、中古物件に関しては新築と比べて建物の資産価値が減少しているため、気にするほどもないかも知れませんが、新築と中古では固定資産税の軽減措置に違いがあります。

新築よりも諸費用が割高になる場合も

中古物件を購入する場合には物件の費用+リフォームが必要であればリフォーム費用+諸費用がかかります。

仲介手数料や不動産登記費用などは新築も中古も諸費用がかかりますが、ホームインスペクションや既存住宅売買瑕疵保険など新築購入時よりも諸費用が余計にかかるため、全体の費用をしっかりと把握する必要があります。

希望の条件で中古戸建が買えるか?

希望の条件で中古物件が買えるかどうかは、やはり中古物件の売買で実績のある信頼できる不動産仲介業者を見つけることが先決になりそうです。

なかなか条件に合う物件が売りに出ることがないかもしれないので、地道に物件情報を探してくれる不動産会社を探したいと思います。