中古住宅

中古物件を買う前にチェックしたい3つ条件、住宅履歴情報・ホームインスペクション・既存住宅売買瑕疵保険とは?

新築物件と中古物件あなたはどちらを買いますか?

漠然と新築は安心、中古は不安と思っている人も多いのではないでしょうか?

私も新築戸建を購入しようと色々物件を見ているのですが、やっぱり新築は高い!自分の希望している地域で新築を探すとなると、色々妥協する必要が・・・。

中古物件は不安に思っていたのですが、調べてみると中古物件では安心して購入できる方法がありました!今回は中古物件を安心して買う方法をまとめてみたいと思います。

なぜ新築が高い?不動産業者で中古を積極的に紹介しない理由

マイホームを検討していると新築ってやっぱり設備が新しいだけで魅力的に見えますよね?

でも日本の住宅って20〜30年で寿命と言われているのを知っていますか?

これは中古住宅を購入する際に銀行が建物の価格を査定する際に20年以上経過している住宅の建物価格をほぼ無価値と査定する悪習慣からそう言われているそうです。

しかし、中古物件にはメンテナンスをしっかりとしていて十分住める価値があったり、メンテナンスをせずに通常よりも建物の痛みが酷かったりと物件ごとに異なっています。

ですから、売り手側の不動産業者は、私たち客に印象の良くてローンも通りやすい新築を積極的に売りますよね。

不動産業者にとって中古物件を売るのは新地よりも手間や知識が必要になってしまうんです。

さらに、新築ならば多少高くても売れると考えているハウスメーカーやマンションディベロッパーは新築の値段にプレミアム価格を付けて売ります。

新築を購入した瞬間に価値が1割から2割も下がってしまうことになるんです。

※周辺物件の相場が上がっている場合や需要がある場合には購入価格よりも高くなる可能性は十分にあります。

中古住宅も不安なく買うには

大手の不動産情報サイトでは中古物件の詳細な情報って確認できないですよね?

物件の査定額などの値付けの根拠の記載や説明があれば土地価格と建物価格がある程度把握できるのですが、中古物件を買う側に情報提供されていないのは問題があると思います。

最近では中古物件を購入する買い手にとっても安心できる「いえかるて」などの建物の情報を蓄積する仕組みができています。

「いえかるて」住宅履歴情報とは

中古住宅を購入する際に確認したいのが、「いえかるて」住宅履歴情報です。これは新築から前オーナーが住宅履歴情報を蓄積して、適切なメンテナンスが行われているか確認ができます。

住宅履歴情報で該当の物件が過去にどのように維持・メンテナンスされてきたか把握できます。

住宅履歴情報にはこのような内容が蓄積されます。

項目 内容
建築確認 新築住宅の完成までに、建築確認や完了検査等の諸手続きのために作成された書類や図面
住宅性能評価 住宅性能表示制度に基づく住宅性能評価をうけるために作成された書類や図面
長期優良住宅設定 長期優良住宅の設定手続きのために作成された書類や図面
新築工事関係 住宅が竣工した時点の建物の現況が記録された各種図面や書類
※完成までの様々な変更が反映されたもの
維持管理計画 住宅の計画的な維持管理、点検や修繕の時期および内容の目安となる情報が記載された書類
修繕履歴 住宅の修繕工事を行なった時に作成・提出される図面や書類、写真など
リフォーム・改修 住宅のリフォーム・改修工事を行なった時に作成・提出される図面や書類、写真など
認定長期優良住宅の維持保全 認定を受けた長期優良住宅に保存が義務付けられている維持管理の記録

中古住宅を購入する際に上記の内容を確認すれば適切に管理・メンテナンスされていたか、これからどこをメンテナンスする必要があるか、将来リフォームや修繕したら良いかも確認できます。

専門家に相談をすればお家の状態を正しく把握できますので、購入しても良い物件か判断材料になります。

ホームインスペクションの実施

中古住宅を購入する際に物件の今の状態を知る上でホームインスペクションが有効な手段になっています。

2018年4月から施行された改正宅建業法でも中古物件の売買を促進させる目的で、中古物件の売主に対して宅建業者によるホームインスペクション業者あっせんの可否を示す内容が盛り込まれています。

2018年4月施行の改正宅建業法

中古住宅購入後のトラブルを避ける為にもインスペクションの重要性は改正宅建業法により国土交通省からも示されています。

ホームインスペクションが実施されていない物件は購入を控えるか、私たち買主が費用を負担してホームインスペクションの実施を売主に求めることもできます。

既存住宅売買瑕疵保険

中古物件の購入は将来のトラブルに備える既存住宅売買瑕疵保険に加入していることも重要です。

既存住宅売買瑕疵保険はインスペクションを実施して基準となる条件をクリアしないと加入できないため、既存住宅売買瑕疵保険に加入している中古物件は安心して購入ができることになります。

さらに既存住宅売買瑕疵保険で将来的に発生するリスクもカバーできるため、中古物件を購入する場合に既存住宅売買瑕疵保険は必須の条件にしたいところです。